Определение износа объекта недвижимости

Определение износа объекта недвижимости

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

• метод срока жизни;

• метод разбиения на виды износа.

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4)

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5)

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• нормативный (или бухгалтерский);

• метод расчета срока жизни здания.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.

Причины функционального износа:

• • недостатки, требующие добавления элементов;

• • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;

• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

• метод парных продаж;

• метод срока жизни.

• расширение транспортных магистралей.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) • 100 = 86%.

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.

Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.

Оценка имущества и имущественных прав в Украине

3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия

Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.

Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)

Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:

Как подсчитать общий процент износа по группе зданийм

Для характеристики степени физического износа основных фондов используется ряд показателей.

Коэффициент физического износа основных фондов (Кф) определяется следующим образом:

Кф = ,

где И – сумма износа основных фондов за весь период их эксплуатации, руб.;

Сперв – первоначальная стоимость основных фондов, руб.

Кф = ,

где Тф – фактический срок использования основных фондов;

Тпи – срок полезного использования (нормативный срок службы) основных средств.

Кф =,

где Тф – фактический срок использования основных фондов;

Тв – возможный остаточный срок службы основных средств (чаще всего он определяется экспертным путем).

Кг = ,

где Сост – остаточная стоимость основных фондов, руб.;

Сперв – первоначальная стоимость основных фондов, руб.

Различают моральный износ первого и второго рода (вида).

Степень морального износа первого рода (Км1) можно определить по следующей формуле:

Км1 = ,

где Св и Сп – соответственно восстановительная и первоначальная стоимость основных средств.

Степень морального износа второго рода(Км2) может быть определена следующим образом:

Км2 = ,

где Ву и Вн – соответственно производительность (выработка) устаревшего и нового оборудования.

Амортизация основных средств

-сумма первоначальных затрат на основные фонды;

-срок полезного использования (амортизационный период).

Норма амортизации

Н = ,

где Сперв – первоначальная стоимость данного вида основных средств, руб.;

Сликв – ликвидационная стоимость данного вида основных средств, руб.;

Т – срок полезного использования, лет.

Методы начисления амортизации

Налоговый Кодекс РФ предусматривает два метода начисления амортизации: линейный и нелинейный.

При применении линейного метода норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:

К = [1/n] 100%,

где К – норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества;

n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

Сумма начисленной за один месяц амортизации для каждой амортизационной группы определяется по следующей формуле:

А = В (к / 100 %),

где А – сумма начисленной за один месяц амортизации для соответствующей амортизационной группы;

В – суммарный баланс соответствующей амортизационной группы;

к – норма амортизации (в процентах) для соответствующей амортизационной группы.

При этом в целях применения нелинейного метода применяются следующие нормы амортизации (табл. 4 .1).

Таблица 4.1.

Амортизационная группа

Норма амортизации (месячная)

Методика Методика определения физического износа гражданских зданий

министерство коммунального хозяйства рсфср

Республиканское бюро технической инвентаризации

методика определения физического износа гражданских зданий

приказом по Министерству

27 октября 1970г. № 404

1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

2. ТАБЛИЦЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ

2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ

4. КРЫШИ И КРОВЛИ

7. ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ

8. ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА

9. П PОЧИЕ РАБОТЫ

ПРИМЕРНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА НЕКОТОРЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

НОРМАТИВНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ, ИХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

9. Допускается следующая степень округления величины физического износа.

— для отдельных участков конструктивного элемента до 10%;

— для конструктивного элемента в целом — до 5%;

— для здания в целом — до 1%.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части 2 приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector